>> Wonen - Starten op de Nederlandse koopwoningmarkt: van uitstel komt afstel?


Bron : Stafgroep Economisch Onderzoek van Rabobank Nederland

Koopwoningen zijn voor starters steeds moeilijker betaalbaar geworden. Bovendien zit het klimaat op de woningmarkt tegen, zodat de vraag wordt gesteld of wachten met kopen niet beter is. Voor starters is wachten met kopen evenwel vaak geen redelijk alternatief, omdat zij vaak niet de beschikking hebben over een passende woning. In dit Themabericht wordt betoogd dat starters zich primair moeten laten leiden door hun eigen woonambitie en persoonlijke omstandigheden, maar wel voorbereid moeten zijn op de eventuele risico’s. Het precieze instapmoment op de koopwoningmarkt lijkt van secundair belang.

 

Starten op de koopwoningmarkt niet zonder zorgen
Starten op de Nederlandse koopwoningmarkt is er de afgelopen jaren niet gemakkelijker op geworden. Financieel gezien niet, door de sterk gestegen huizenprijzen. Onderhandelingstechnisch niet, doordat koopbeslissingen soms in alle haast genomen moeten worden. Economisch gezien niet, vanwege de ongunstige conjunctuur en de toegenomen kans op werkloosheid. Maar ook vanuit psychologisch oogpunt lijkt het betreden van de koopwoningmarkt minder aantrekkelijk te zijn geworden. Nieuwkomers moeten steeds hogere schulden aangaan, de huizenprijzen lijken in de afgelopen jaren te zijn doorgeschoten en een bank als ING voorspelt inmiddels dat de huizenprijzen in de komende 18 maanden “geleidelijk” met zo’n 20% over de gehele linie zullen gaan dalen.

 

Uitstellen woonambities starters?
Nu de omstandigheden voor het starten op de koopwoningmarkt lijken te zijn verslechterd, zullen starters zich steeds vaker afvragen of zij er wel verstandig aan doen om op dit moment voor een koopwoning te willen kiezen. Hieronder proberen we een aantal vragen van starters te beantwoorden.

Waarom een koopwoning aanschaffen?
In dit themabericht wordt ingegaan op de vraag of starters wel of niet hun koopbeslissing zouden moeten uitstellen. Maar wat drijft mensen om sowieso een huis te willen kopen? Belangrijke factoren zijn dan:
• de ruimere keuze voor het vinden van een passende woning (type woning, regio, buurt);
• gebrekkige alternatieven in de huurmarkt die bovendien vaak relatief duur zijn;
• de grotere mogelijkheid om te investeren in de kwaliteit van de woning;
• de kans op vermogensgroei. Hoewel de kans op vermogensgroei momenteel lager moet worden ingeschat dan enkele jaren geleden zijn de andere drijvende factoren onverminderd sterk.

 


Vraag 1: Kunnen potentiële starters niet beter wachten totdat de huizenprijzen zijn gedaald?
In Themabericht 2003/02 hebben wij onze visie gegeven op de verwachte huizenprijsontwikkeling. Wij verwachten een geleidelijke afkoeling van de woningmarkt, waarbij de prijzen in de meeste marktsegmenten en regio’s tijdelijk zullen stabiliseren om daarna een aantal jaren minder dan trendmatig te groeien. Significante prijsdalingen verwachten wij echter niet, omdat de onderliggende vraag naar koopwoningen groter blijft dan het aanbod. Tekortschietende nieuwbouw, stagnerende doorstroming en onvoldoende alternatieven op de huurmarkt zorgen voor een stevig fundament onder het huidige prijsniveau, zeker in de minder dure segmenten waarop starters zich doorgaans begeven. Stimulerende factor voor de koopwoningmarkt is verder de zeer lage rente. Hierdoor kan de financiering van een koopwoning tegen relatief gunstig rentetarieven worden “vastgezet”.
Conclusie: Gezien ons gematigd positieve beeld voor met name de startersegmenten op de koopwoningmarkt lijkt uitstellen van de woonambitie voor starters geen ideale optie.

Woningmarkt meestal niet in evenwicht
De Nederlandse woningmarkt is geen perfecte markt. Dat betekent dat deze markt zich langere tijd uit balans kan bevinden en dat de markt zich ook niet altijd even snel naar “evenwicht” zal ontwikkelen. Voorts zijn de lasten en de lusten op de markt niet altijd evenwichtig verdeeld. Het aanbod van nieuwbouwwoningen is structureel achtergebleven bij de sterk gegroeide vraag naar koopwoningen, zeker binnen bepaalde regio’s en marktsegmenten (aanbodtekorten). Hierdoor zijn de huizenprijzen doorgeschoten ten opzichte van de onderliggende trend (doorgeschoten prijzen). Een deel van de goedkopere woningen wordt bovendien bezet door mensen die zich een duurdere, kwalitatief betere woning zouden kunnen veroorloven (onvoldoende doorstroming en verkeerde woonruimteverdeling). De huizenprijzen zijn vooruitgesneld op de huidige betaalcapaciteit (inkomens) van een grote groep mensen, die hierdoor buiten de boot dreigen te vallen (achterblijvende betaalcapaciteit) en waardoor een groot deel van de vermogenswinsten juist is terechtgekomen bij diegenen die reeds een aantal jaren over een koopwoning beschikken (scheve verdeling vermogenswinsten). Tot slot leidt de fiscale behandeling van eigen woningen tot een voorkeur voor hoge hypothecaire schulden (fiscale invloeden).

 


Vraag 2: Kunnen potentiële starters niet beter wachten totdat er weer een groter aanbod van koopwoningen komt?
Het aanbod van nieuwbouwwoningen staat al jaren fors onder druk, door capaciteitsproblemen in de bouw, beperkingen vanuit de ruimtelijke ordening en een veelheid aan vaak zeer trage procedures. Deze beperkingen zien we de eerstkomende tijd niet zomaar verdwijnen. De spoeling zal dus dun blijven, zowel op de koop- als de huurwoningmarkt. Door de gebrekkige nieuwbouw in de duurdere woningsegmenten, de sterk gestegen huizenprijzen en de verminderde kans op verdere prijsstijgingen zien wij voorts de doorstroming op de koopwoningmarkt afnemen, waardoor ook het aanbod van bestaande koopwoningen zal afnemen.
Conclusie: Het structureel tekortschietende nieuwbouwaanbod leidt tot de conclusie dat uitstellen van de woonambitie voor starters geen optimale keuze is.



Vraag 3:
Kan een starter niet beter wachten totdat hij/zij meer inkomenszekerheid heeft? Naast het verwachte woongenot van de eigen woning is inkomenszekerheid vermoedelijk de belangrijkste factor achter het duurzaam en met plezier kunnen blijven wonen in een koopwoning. Renterisico’s zijn af te dekken door de rente voor langere tijd te fixeren, maar voor het wegvallen van het arbeidsinkomen bestaan geen langdurige, volledig dekkende verzekeringen. Wel zijn er aanvullende financiële producten voor eigenaar-bewoners, zoals bepaalde hypotheekvormen die tijdelijke verzekering bieden tegen het inkomensverlies door werkloosheid (buiten eigen schuld) of langdurige ziekte. Door de verslechtering van de conjunctuur is het risico van werkloosheid de laatste tijd toegenomen. Wel is nog steeds sprake van relatief krappe verhoudingen op de arbeidsmarkt. Voorts bevindt de Nederlandse economie zich inmiddels twee jaar in een herstructureringsproces. Hierdoor is geleidelijk steeds meer zicht gekomen op de arbeidsmarktperspectieven in de verschillende bedrijfstakken en bedrijven.
Conclusie: De inkomensonzekerheid is door de laagconjunctuur toegenomen, maar moet niet worden overschat. Bovendien bevindt de economie zich inmiddels midden in een herstructureringsproces, zodat starters zich reeds redelijk goed een beeld kunnen vormen van hun individuele inkomensonzekerheid.

 

Vraag4: Kunnen starters niet beter wachten totdat zij weten dat zij voor langere tijd in de woning willen blijven wonen?
Het kopen van een woning gaat altijd gepaard met hoge instap- en verhuiskosten. Deze kosten kunnen worden “terugverdiend” door langer in de woning te blijven wonen, zodat er tijd is voor (extra) aflossingen of doordat doorgaans de prijs van de
eigen woning dan voldoende zal zijn gestegen. Starters doen er dus goed aan om zich te vergewissen van hun verwachte woonduur (inclusief de kans op werkloosheid), hoewel zekerheid hierover vaak nog relatief beperkt is, vanwege de nog ongewisse carrière-ontwikkelingen etc. Verder zou de overheid een bijdrage kunnen leveren aan het verlagen van de instap- en verhuiskosten, bijvoorbeeld door verlaging of flexibilisering van de overdrachtsbelasting. De mobiliteit op de woningmarkt en kans voor starters om met minder risico’s een betaalbare koopwoning te vinden zouden hierdoor sterk toenemen.
Conclusie: De beoogde woonduur is inderdaad een belangrijke factor voor starters om al of niet de aan een koopwoning verbonden instap- en verhuiskosten te maken. Een langere beoogde woonduur kan ook voor rust zorgen in het geval de verkoopprijs van de eigen woning onverwacht onder druk zou komen te staan.

 

Vraag 5: Kunnen starters niet beter wachten totdat hun arbeidsinkomen of hun eigen vermogen verder is gestegen?
Het eigen inkomen is de belangrijkste basis voor het kunnen financieren en blijven opbrengen van de kosten van een koopwoning. Ook de aanwezigheid van eigen vermogen kan de betaalbaarheid vergroten. Zonder voldoende inkomen moeten starters niet beginnen aan de desbetreffende koopwoning. Wachten totdat het inkomen verder is gestegen lijkt dan de beste optie, waarmee bovendien alvast een extra financiële buffer kan worden opgebouwd. Nadeel is dan wel dat onzeker blijft of de woonambitie in de toekomst kan worden gerealiseerd. Het is immers niet uitgesloten dat de huizenprijzen toch nog verder stijgen of de rente oploopt. Bovendien is er in de huidige woningmarkt gebrek aan goede alternatieven (huurmarkt, thuiswonen?).
Conclusie: Zonder voldoende inkomen en/of vermogen moeten starters niet aan een koopwoning beginnen.

Denken in scenario’s belangrijk
De Stafgroep Economisch Onderzoek van de Rabobank verwacht dat de prijzen in de startersegmenten van de koopwoningmarkt robuust zullen zijn, door een structureel bij de vraag achterblijvend woningaanbod en een weliswaar wat afgezwakte conjunctuur maar nog steeds fundamenteel gezonde economie. Massale gedwongen verkopen van woningen tegen afbraakprijzen liggen daardoor niet voor de hand. De toekomst is evenwel onzeker en er zijn andere bureaus die voorspellen dat de doorgeschoten huizenprijsniveaus de komende maanden fors zullen worden gecorrigeerd (met zo’n 20 tot 30%). Huizenprijsdalingen zouden zich kunnen voordoen als de economie zich slechter ontwikkelt dan nu wordt verwacht, bijvoorbeeld als uitvloeisel van een veel langer slepende Irak-crisis. Dit zou kunnen leiden tot een extra stijging van de werkloosheid en geringere inkomensstijgingen. Een gevolg kan zijn dat het aantal gedwongen verkopen van woningen toeneemt, terwijl de vraag gematigd blijft door de ongunstige conjunctuur. De renteniveaus zullen in dit scenario evenwel laag blijven en mogelijk zelfs nog iets verder kunnen dalen, wat een dempend effect zal hebben op de te verwachten huizenprijsdalingen in dit scenario. Een ander scenario van huizenprijsdaling zou juist optreden bij een sterker dan verwachte stijging van de rente, bijvoorbeeld door een snelle oplossing van het Irak-conflict gevolgd door een herstel van de aandelenbeurzen en economische groei. De vraag op de huizenmarkt neemt dan weer toe, maar de prijzen zouden onder druk kunnen komen te staan door de hogere rente en daardoor toenemende financieringslasten. In beide risicoscenario’s lijkt sprake van elkaar deels compenserende factoren (rente respectievelijk economische groei), waardoor de uiteindelijke prijsdalingen in die scenario’s vermoedelijk kleiner zullen zijn dan de door sommige bureaus genoemde 20-30%.

 


Vraag 6: Kunnen starters niet beter wachten tot er meer duidelijkheid is over de fiscale behandeling van
de eigen woning?
De fiscale behandeling van de eigen woning is een cruciale factor voor de koopwoningmarkt. Significante verslechteringen daarin kunnen leiden
tot forse prijsdalingen op de koopwoningmarkt. Afhankelijk van de gekozen variant zal het negatieve effect zwaarder of minder zwaar drukken op de minder dure segmenten van de koopwoningmarkt, waarop de meeste starters zich begeven. Aftopping van de hypotheekrente-aftrek boven een bepaald niveau (zeg 250 duizend euro) zal vooral ongunstig uitwerken op de duurdere koopwoningen, hoewel hiermee mogelijk ook een begin is gemaakt voor toekomstige verdere verlaging van het aftopniveau. Bovendien wordt het potentieel van waardestijging voor veel woningen dan minder groot.
Conclusie: Al met al lijkt uitstellen van de koopambitie vanwege de fiscaliteit weinig zinvol. De politieke onzekerheid hierover is zeer groot evenals de kans op en de aard van eventuele veranderingen. Verder mag worden verwacht dat eventuele fiscale beperkingen zeer geleidelijk en gematigd zullen worden ingevoerd, juist vanwege de potentieel zeer verstorende werking. Bovendien lijkt de teneur dat “bestaande gevallen” (mensen die reeds over een hypotheek beschikken) relatief buiten schot zullen worden gehouden.

Risico’s starters kunnen deels worden afgedekt
Belangrijkste aandachtspunt voor starters is om te voorkomen dat zij in “afgedwongen” situaties terechtkomen, waardoor zij in een ongunstige woningmarkt hun huis zouden moeten verkopen en met een restschuld blijven zitten. Bijvoorbeeld doordat zij de financieringslast van de woning niet meer kunnen opbrengen (door werkloosheid, echtscheiding of rentestijging). Of omdat zij in verband met een andere baan op zoek moeten naar een andere woning, maar daarin beperkt kunnen worden als de huizenprijzen zouden zijn gedaald en zij zich geconfronteerd zien met een negatief vermogen. Om deze ongunstige, afgedwongen situaties te voorkomen doen starters er goed aan zich voldoende hiertegen in te dekken. Bijvoorbeeld door de rente voor langere tijd vast te zetten, door aan hypotheken gekoppelde producten die helpen om inkomensverlies door werkloosheid of langdurige ziekte tijdelijk op te vangen, en ook door voldoende middelen vrij te maken voor aflossing van de top van de hypotheek. Dat laatste heeft een positief effect op de doorstroommogelijkheden, zeker indien de huizenprijzen (met name van duurdere woningen) een daling zouden vertonen.

Starten op koopwoningmarkt: afhankelijk van persoonlijke situatie en verwachtingen starter
Koopwoningen zijn voor starters steeds moeilijker betaalbaar geworden. Bovendien zit het klimaat op de woningmarkt tegen, zodat de vraag wordt gesteld of wachten met kopen niet beter is. Voor starters is wachten met kopen evenwel vaak geen redelijk alternatief, omdat zij vaak niet de beschikking hebben over een passende woning.

In dit themabericht wordt gesteld dat het kopen van een woning in veel gevallen een goede beslissing zal zijn. Verwacht wordt dat de prijsontwikkeling, zeker in de voor starters belangrijke minder dure segmenten op de koopwoningmarkt, behoorlijk robuust zal zijn. Wel moeten starters zich bewust zijn van de individuele risico’s die samenhangen met het kopen van een huis, zoals de verwachte inkomensgroei en inkomenszekerheid of de gewenste mobiliteit en doorstroming, en hiervoor eventueel specifieke maatregelen treffen.

Onze stelling is dat het realiseren van de woonambitie primair staat. Net als bij aandelenbeleggingen lijkt voor het starten op de
koopwoningmarkt de conclusie gerechtvaardigd, dat het perfecte instapmoment ex ante nooit te bepalen is en er “aan het einde van de rit” waarschijnlijk weinig toe doet. Het belangrijkste is dat de beslissing past bij de eigen woonambitie en het individuele risicoprofiel.

Februari 2003

Bron: Stafgroep Economisch Onderzoek van Rabobank Nederland

 



© omgevingsvergunning.com 2008-2009 | opmerkingen: mail naar Edwin Kort | lees hier de disclaimer | adverteren | help mee!